La vente d’un bien immobilier en usufruit ou démembré entre usufruitiers et nus-propriétaires suit des règles précises inscrites dans le Code civil et le Code général des impôts. En voici l’essentiel.
Qu’appelle-t-on le droit d’usufruit ?
Le droit de propriété est une combinaison entre l’usufruit et la nue-propriété. Ainsi, si l’usufruit et la nue-propriété appartiennent au même propriétaire, il est propriétaire en pleine propriété. Mais le droit prévoit aussi le démembrement de propriété entre plusieurs personnes : les usufruitiers et les nus-propriétaires.
Il y a trois possibilités de démembrement de propriété :
- lors d’une succession entre époux. Le survivant reste propriétaire en pleine propriété de la moitié du bien, et usufruitier de l’autre moitié appartenant au défunt ;
- lors d’une donation à un ou plusieurs enfants ;
- lors d’un viager, le démembrement est alors à titre onéreux.
Mais il peut aussi être très intéressant pour une personne âgée sans héritiers de vendre son bien en nue-propriété, c’est-à-dire avec une réserve d’usufruit. Cela lui permet de percevoir un capital tout en continuant à profiter de son bien. Pour l’acquéreur, le bénéfice est d’acquérir un bien moins cher et sans avoir de charges à payer ou de frais au moment de la pleine propriété. Cerise sur le gâteau : il pourra également défiscaliser ses revenus fonciers.
Dans tous les cas, l’usufruitier conserve ainsi le droit d’utiliser le bien ou de percevoir des loyers dans le cas où il le loue. Le nu-propriétaire possède un droit de propriété grevé de l’usufruit, il ne possède que les murs.
Pour la vente d’un bien immobilier en usufruit, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont tenus de se mettre d’accord.
La vente d’un bien en usufruit
Lors de la vente d’un bien en usufruit, chacun vend ses droits respectifs. Plusieurs solutions sont ainsi envisageables.
- L’usufruitier et le nu-propriétaire vendent leurs droits respectifs à un tiers pour investir ensemble dans un nouveau bien ou récupérer chacun leur part respective.
- L’usufruitier vend ses droits au nu-propriétaire, celui-ci devient alors propriétaire en pleine propriété.
- Le nu-propriétaire vend ses droits à un tiers, celui-ci ne sera que nu-propriétaire du bien, l’usufruitier conserve ses droits de jouissance. Si le bien est vendu sans l’accord de l’usufruitier, celui-ci conservera ses droits également.
- Le nu-propriétaire vend ses droits à l’usufruitier actuel, ce dernier devient propriétaire en pleine propriété.
La valeur fiscale d’un bien en usufruit
La valeur des droits de chacun est calculée selon un barème fiscal et l’âge de l’usufruitier. En cas d’usufruit viager, c’est-à-dire illimité dans le temps, la part de l’usufruitier s’établit comme suit :
- 40 % du bien de 61 à 70 ans ;
- 30 % du bien de 71 à 80 ans ;
- 20 % du bien de 81 ans à 90 ans ;
- 10 % au-delà.
Mais si l’usufruit est temporaire, le calcul est différent : la valeur de l’usufruit est de 23 % par période de 10 ans.
Au moment de la vente d’un bien en usufruitacquis par succession ou donation, la plus-value est calculée à partir du prix de vente figurant sur l’acte de vente ou de la valeur vénale retenue lors de l’enregistrement de la donation.