vendre au bout d'un an

Comment revendre sa maison au bout d’un an sans perdre d’argent

L’achat d’une maison engendre des frais incontournables. Quand on la revend au bout de 1 an, le but du jeu est de ne pas perdre d’argent. Est-ce possible ?

vendre au bout d'un anBien faire ses calculs

Les calculs tiennent compte des dépenses réalisées lors de l’acquisition du bien, mais aussi des frais engagés quand on décide de revendre sa maison au bout d’un an.

Les dépenses

Lors de l’achat de votre résidence, vous avez dû verser :

  • les frais de notaire ;
  • éventuellement un apport personnel ;
  • la TVA immobilière si le bien a été construit depuis moins de 5 ans ;
  • les frais de dossier bancaires du crédit immobilier ;
  • les frais d’assurance emprunteur ;
  • les charges de copropriété éventuelles ;
  • la taxe foncière.

Les frais incontournables après la vente

Il faut aussi s’acquitter des frais de remboursement anticipé en plus du remboursement du capital restant dû lorsqu’on décide de revendre sa maison au bout de 1 an. Selon les banques, le calcul des frais de remboursement anticipé correspond à 3 % de 6 mois d’intérêts ou à 3 % du capital restant dû. Pour calculer le capital restant dû, il faut prendre la valeur marchande du bien à laquelle on soustrait l’apport personnel s’il y en a un et les frais de remboursement anticipés.

Il faut savoir que les frais de remboursement anticipés sont exonérés dans certains cas :

  • la mutation professionnelle ;
  • le décès d’un co-emprunteur
  • l’arrêt forcé de son activité professionnelle.

Par ailleurs, en cas d’hypothèque, il faudra ajouter les frais de main levée. Donc, pour ne pas perdre d’argent sur la vente d’une maison au bout de 1 an, il faut que la plus-value réalisée (le bénéfice) soit au moins égale à l’intégralité des frais générés par l’achat et la vente.

La plus-value immobilière

La taxe fiscale sur la plus-value immobilière risque encore de grever le fruit de la vente sauf s’il s’agit de la résidence principale dans laquelle le propriétaire vit au moins 6 mois dans l’année. Revendre sa maison au bout de 1 an, dans ce cas, sera alors une opération sans perte d’argent.

Dans le cas d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, la taxe fiscale est un impôt forfaitaire au taux fixe de 19 % de la totalité de la plus-value pour les biens détenus depuis moins de 5 ans. Mais ce n’est pas tout : il faudra aussi s’acquitter des prélèvements sociaux au taux fixe de 17,2 % de la totalité de la plus-value. Des exonérations sont accordées si :

  • la vente du bien sert à financer une résidence principale ;
  • le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis 4 ans ;
  • la résidence secondaire est mise en vente avant la résidence principale ou dans un délai normal après.

Les diagnostics techniques

Plusieurs diagnostics techniques sont à fournir au futur acquéreur même quand on décide de revendre sa maison au bout de 1 an. Ils sont à remettre au futur acquéreur au moment du compromis de vente : surface selon la loi Carrez, performances énergétiques du bien, amiante, plomb, termites selon la région, risques naturels et technologiques, gaz et électricité, assainissement non collectif. Ils ont une validité de plusieurs années, hormis le diagnostic termites, il est donc tout à fait possible d’utiliser ceux fournis.