Le certificat de conformité d’une maison n’est plus obligatoire depuis 2007, hormis pour certains travaux seulement, les immeubles classés ou les sites préservés : de quoi s’agit-il et que se passe-t-il si on ne l’obtient pas…
Qu’est-ce que le certificat de conformité ?
Appelé aussi certificat de fin de travaux, le certificat de conformité d’une maison est une attestation sur l’honneur mentionnant que les travaux sont conformes à l’autorisation de construire délivrée par l’administration. Ce document est important dans la mesure où il évite tout litige éventuel à venir.
Établi par le propriétaire lui-même ou le professionnel en charge des travaux, il ne donnera pas forcément lieu à une réponse. Il n’y a en effet plus assez de contrôleurs en France pour les vérifier, ce qui ne veut pas dire qu’il n’y aura pas forcément de contrôle. Dans la majorité des cas, l’attestation sur l’honneur sera simplement archivée. Mais il peut arriver que des contrôles soient effectués lors de l’exécution des travaux. À cette fin, tous les dossiers techniques seront consultés et vérifiés.
Le certificat de conformité d’une maison doit cependant être rédigé en toute bonne foi, car, en cas de vente du bien, le propriétaire pourrait rencontrer des problèmes s’il y a eu tricherie.
Pour quels travaux le certificat de conformité est-il obligatoire ?
Le certificat de conformité d’une maison est obligatoire lorsque les travaux requièrent une certaine vigilance en regard de la sécurité ou de l’environnement. C’est le cas par exemple :
- des immeubles classés,
- des sites inscrits,
- des immeubles très hauts (28 mètres pour des bureaux, 50 mètres pour des logements résidentiels),
- des immeubles recevant du public,
- des parcs nationaux ou des réserves naturelles,
- des secteurs protégés par un plan de prévention contre les risques naturels, les risques technologiques ou les risques miniers.
Quand déposer certificat de conformité ?
Le certificat de conformité d’une maison doit être déposé dans les 90 jours après l’achèvement des travaux. À défaut, le bâtiment sera considéré comme achevé dès lors qu’il est habitable, c’est-à-dire quand il est hors d’eau et hors d’air (la toiture et les fenêtres posées). Fiscalement, cela signifie que la taxation s’appliquera entièrement dès ce moment-là, alors qu’elle est partielle jusqu’au certificat de conformité de la maison.
S’il n’y a pas de limite de temps pour l’exécution des travaux, l’administration considère qu’elle doit être continue et d’un avancement suffisant. Il faut donc respecter un certain rythme : toute interruption n’excédera pas un an avant la reprise des travaux, à défaut le propriétaire perdrait son permis de construire.
Comment préparer le certificat de conformité ?
Le certificat de conformité d’une maison est réglementé par les articles L.462-1 et R.462-1 du Code de l’urbanisme. Il doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception et signé soit par le propriétaire soit par le professionnel en charge des travaux (l’architecte, le maître d’œuvre, l’entreprise de maçonnerie…). Cet acte représente donc une lourde responsabilité en cas de problème.
Dans le cadre d’un programme de logements en état futur d’achèvement, type maisons accolées ou construites au sein d’une résidence, le certificat de conformité de la maison adressé à la mairie doit préciser si la déclaration porte sur la totalité ou sur une partie seulement des constructions autorisées. Chaque tranche réalisée fera l’objet d’un certificat de conformité.
Il est possible d’utiliser un formulaire, le Cerfa°13408*04 téléchargeable en ligne. Si le projet concerne une extension supérieure à 50 m2 avec surface thermique, il faudra joindre en plus une attestation qui indiquera que la construction respecte bien la réglementation thermique RT 2012. Elle sera remplie par un professionnel qualifié (un diagnostiqueur ou un architecte). Le dossier comportant le formulaire et l’attestation sera photocopié en trois exemplaires.
Que faire en cas d’absence de réponse ?
Il est très important de recevoir une attestation de certificat de conformité de la maison, car elle sera réclamée par la cour en cas de litige au moment d’une revente. Le propriétaire a donc intérêt à la demander par écrit à l’administration.
Dans quel délai peut-il y avoir contrôle ?
Le contrôle des travaux est souvent le fait d’un voisin mal intentionné, plus rarement de l’administration elle-même. Celui qui souhaite le contrôle devra le réclamer dans un délai de 3 mois après l’achèvement des travaux. Si la construction se trouve dans une zone protégée, le délai est de 5 mois. Néanmoins, si l’on se réfère strictement au Code de l’urbanisme, le délai peut aller jusqu’à 30 ans ! Il convient donc de ne pas faire d’erreurs, on n’est jamais à l’abri.
Si les travaux ne respectent pas le permis de construire, le maître d’œuvre sera obligé de déposer un permis de construire rectificatif. Les modifications apportées doivent être mineures et limitées, il ne s’agit pas de déposer un nouveau permis de construire. Mais si les erreurs sont grossières, il y sera alors obligé.
L’administration exigera une mise en conformité rapide. En cas d’inexécution, elle pourra prononcer des sanctions administratives, sauf si le bâtiment a plus de 10 ans. Dans les autres cas, non seulement elle réclamera la mise en conformité, mais elle pourra aussi refuser plus tard d’éventuels travaux de rénovation. Dans le pire des cas, elle demandera la démolition du bâtiment.
Après les rectifications, il faudra demander à nouveau un certificat de conformité de la maison.
Que se passe-t-il lors de l’achat d’une maison sans certificat de conformité ?
Lors d’une transaction immobilière, il faut toujours penser à demander au vendeur le certificat de conformité de la maison. Depuis octobre 2007, ce document a été remplacé par l’attestation de non-opposition. En l’absence et si la construction n’est pas légale, il faudra vérifier si la régularisation à apporter est conforme aux règles du PLU (Plan local d’urbanisme). Dans le cas contraire, la situation sera bloquée et l’acquéreur aura du mal à assurer son bien ou à le revendre à son tour.
Vigilance aussi : l’absence de certificat de conformité de la maison peut révéler un vice caché. Les sanctions pourront alors être très lourdes pour le vendeur, mais aussi le notaire qui a rédigé l’acte de vente.